不動産の相続と名義変更｜相続登記の義務化と、住む？売る？手放す？の決め方

みらおファミリー　３時のおやつタイム🍰

不動産相続がもめやすい理由とは？

• 分けにくい！ → 土地や建物は現金みたいに均等に分けられないよね。
• 感情が絡みやすい！ → 「実家の家を守りたい」「お父さんとの思い出があるのに！」みたいな思いが衝突しやすい。
• 誰が住むのか、どう活用するのか、誰が管理費を払うのか……とにかく問題だらけ！

名義変更は必須！忘れるとどうなる？

• 売却できない
• 住宅ローンも組めない
• 税金通知も前の人宛でグチャグチャ……

しかも2024年4月から、相続登記が義務化されました。
3年以内にやらないと過料（かりょう）が科されることもあるから、お忘れなくッ！

相続登記の義務化、ここだけ押さえよう

• 期限：相続で不動産をもらったと知った日から3年以内
• 正当な理由なく放っておくと、10万円以下の過料
• 2024年3月以前の相続も対象。その場合の期限は2027年3月31日まで
• 遺産の話し合いがまとまらないときは、「相続人申告登記」という簡単な申し出で、ひとまず義務を果たせます（相続人の1人だけで、戸籍があればできる。費用はかからない）

亡くなった人の不動産、まとめて調べられるようになった

2026年2月から「所有不動産記録証明書」が始まりました。亡くなった人が名義人になっている不動産を、法務局が全国から一覧にしてくれます（窓口で請求すると1通1,600円）。

「田舎に山があるって聞いたけど、どこ？」というときの助けになります。
※登記簿の住所・氏名が古いままだと見つからないことがあります

名義変更の基本ステップ

1. 誰が相続するか決める（遺言書 or 遺産分割協議）
2. 登記に必要な書類を集める
3. 法務局で名義変更手続き

主に必要な書類

• 亡くなった人の、生まれてから亡くなるまでの戸籍
• 相続人全員の戸籍・印鑑証明書（遺産分割協議で決めた場合）
• 遺産分割協議書、または遺言書
• 家をもらう人の住民票
• 固定資産税の評価証明書（税金の計算に使う）

費用（登録免許税）

• 固定資産税の評価額 × 0.4%（例：評価額1,000万円なら4万円）
• 評価額100万円以下の土地は、2027年3月31日まで免税
• 司法書士に頼む場合は、別に報酬がかかります（事務所によって違うので見積もりを）

📌戸籍の束は、法務局で「法定相続情報一覧図」（無料）にしておくと、銀行や証券会社の手続きでも使い回せて楽になります。

👉預貯金・有価証券の名義変更・解約方法まとめ

共有名義ってアリ？ナシ？

• 売るにも住むにも、全員の同意が必要になる
• 将来その子ども世代まで巻き込むことも……

🌟 なるべく誰か1人に名義変更して、代償金などで調整する方法がベター！

家の分け方は、共有以外にもある

• 代償分割：家をもらう人が、ほかの家族にお金を払う
• 換価分割：家を売って、お金で分ける
• 配偶者居住権（2020年4月〜）：家の持ち主は子に、残された夫や妻は住み続けられる。権利を守るには登記が必要

👉遺産分割協議とは？分け方4つ・協議書の書き方
👉相続でもめやすいポイントTOP5と番外編

いらない土地・空き家はどうする？

• 相続放棄：借金も含めて、相続を全部手放す方法。「土地だけいらない」はできません（知ってから3か月以内に家庭裁判所へ）
• 相続土地国庫帰属制度（2023年4月〜）：相続した土地を、国に引き取ってもらえる制度。審査手数料は土地1筆14,000円、引き取りが決まったら負担金（原則20万円。10年分の管理費の目安）を払う。建物がある土地、崖や争いのある土地などは対象外なので、建物は先に解体が必要
• 空き家のまま放っておくと：管理が悪いと市区町村から「特定空家」「管理不全空家」に指定され、土地の固定資産税の軽減がなくなることがあります（税金が大きく上がる）

👉相続放棄ってなに？放棄すべきパターンと注意点
👉ひとりっ子Z世代の相続準備｜継がない家の未来は？
👉遺品整理・不用品の処分や片付け

トラブルを防ぐには？

• 生前からしっかり「誰に相続させるか」話しておく！
• 遺言書を残す or 家族会議をしておく！
• 評価額や維持費も含めて冷静に考える！

元気なうちの名義も大事：住所変更登記の義務化（2026年4月〜）

• 家を持っている人が引っ越したら、2年以内に住所の変更登記が必要に。怠ると5万円以下の過料
• 2026年3月以前に引っ越した分も対象（期限は2028年3月31日）
• 「スマート変更登記」を申し出ておけば、そのあとの引っ越しは法務局が自動で登記を直してくれます

生前にできる「家」のチェック

• 家・土地の名義が誰になっているか確認した（祖父母のままになっていない？）
• 引っ越していたら、住所変更登記をした（またはスマート変更登記を申し出た）
• 実家をどうするか（住む・売る・貸す・手放す）家族で話した
• 遺言で、家を誰に継ぐか決めた
• 権利証（登記識別情報）と、固定資産税の通知書のしまい場所を家族に伝えた

👉公正証書遺言の作り方｜メリット・デメリットと費用の目安

まとめ：不動産相続は、感情と現実のバランスが大切！

不動産相続は、家族の思い出が詰まった大切な財産。
でも、きちんと名義変更しないと法的にもトラブルの火種に……
だからこそ、早めの準備と、感情を整理しながらの話し合いが大切なんです。

「遺された家族の気持ちが、前を向けるように」

それが、みら活の目指す未来ですッ😊

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